最近几天的天气真好，树木抽芽。就在这么个马上要春暖花开的日子里~京楼也发生了一件我认为很有意思的事儿。那就是顺义的新盘价格涨了~
为何我说这事儿有意思呢？简单啊，在2021京楼重回商品房时代之后，2022年新年伊始，头拨土地供应之后，崔各庄还得卖88000元/平方米，回龙观也借着盘在62000的价格没动窝儿~王四营也一样卧倒在了71000元/平方米的大关下。
看上去哪儿哪儿都没涨价啊，然而就在这当口儿，嘿~您还真别说，顺义涨价了~那么顺义是怎么涨价的呢？咱来说说这事儿。
首先来说说一个已经涨价成事实的地界——顺义新城。
顺义新城涨价的理由是之前原值的折损。这话怎么讲呢？在刚刚过去的2022年2月土拍中，顺义新城成交了一宗住宅用地这块地给的参考售价42000元/平方米。而当下或者早前一些时候，这个区域热门新盘价格多少呢？
早前一点售卖瞬间卖光95%平层产品的和锦华宸项目，大概齐的成交均价在38000元/平方米，价格并没有卖到42000的参考价值。
当下还有些首期开盘房源在售的招商中建顺义臻珑府项目，在春节前给出的开盘价格大约在40000元/平方米，售价也没到区域的参考均价。
所以说白了，人家有自主涨价的空间。当然了，有空间的地界多了，怎么顺义新城这个板块就能涨价了？这事儿我们还是要分析分析。
我理解的原因简单，还是之前我直播说过的那句。总价3、400万买一套户型产品很好，周边配套成熟、地界相对不错的新盘房源，对不起现在没几个好位置了。您自己想想，现在3、400万能买一套房屋品质极高，户型产品倍儿棒的三居，还有哪儿？有还是有的，但是太少了。尤其是整个北部城区，就这么一个地界还行总价3、400万的区域。说白了，你不买也有别人买，需求没其他地方可去。
毕竟人家区域内新盘集中，周边又有已经建成比较成熟的别墅社区氛围，外加一个搬迁至此的区政府办公大楼，整体周边城市建设感佳。北城在想找一个这样周边建设环境的区域，对不起请直接奔昌平县城或者怀密平延。然而近点的昌平县城无商品新盘，远点的怀密平延…
所以，到现在为止我个人听到的小道儿消息是：
和锦华宸项目后续会推出的180平方米一层一户的大平层产品，现在好多人在托关系，比如找到我的不下10个粉丝。照这么看，您觉得项目的这种大改善产品还能卖4万以内的价格？
和锦华宸项目边上，就是在今年2月刚拿的那块地也就是和锦华宸二期，据说还会做95平方米的户型倍儿棒的三居。一期平均38000的成交均价，您觉得二期还能卖这个价格？我给您打包票，没戏~绝13卖4万以上的价格了。
招商中建顺义臻珑府项目，现在已经打明牌了~只要进售楼处就会告诉你，一期房源还有点就这40000块钱左右的均价，下一期41000左右的价格。我心说，你还不如直接告诉人家下期42000，然后真卖的时候打点儿折卖41000呢…
从上述消息来看，不用想了，顺义新城板块确实就是涨价了，这是事实。
其次，我们来说说另一个我个人理解肯定要涨的板块，后沙峪。先说好，后沙峪目前就一个可售新盘和光瑞府，目前项目62000的均价也是顶着指导价在卖，反正目前没可能涨价。
然而，和光瑞府项目是东西俩地块，现在卖的西区，东区明摆着到地铁站更近一点，目前也没开盘，那谁跟您说东区一定也会卖62000的价格？
毕竟和光瑞府的地块是2021年年初拿的，当初拿地的时候貌似还没有拿地就给参考均价。也就是说项目东地块卖多少钱可以商量，不一定的。退一万步讲，假如东区也卖62000的价格，谁不想买个更好的楼栋跟楼层位置？我就敢说好位置的房源购买难度极大，真不是您想买就能买的上的。
另外，现在网传风风火火的事儿~后沙峪还有两宗待入市地块，两个地块的容积率目测都比较低，且周边都是别墅小区~说到这儿您要还不懂，请直接看我后边大白话解读——这两个新地块未来能够成现的产品，不是大平层就是大别野。
和光瑞府什么产品？可售房源109三居与132四居。这个面积段，在我目测看来，相比较未来俩新的低密度地块而言，户型不大。也就是说，未来那哥俩地块真来了，哪怕单价不高，总价呢？我认为跟和光瑞府比，总价会高不少，压根儿就不是一个参考量级。
所以，后沙峪哪怕62000的均价不变，在我看来未来也是铁定涨价的事儿，而且这事儿我认为发生的概率99.99%，不说100%是给自己留0.0001的余地~
最后我也来说说自我的认知，以及文中提到的几个小区我个人的看法。
顺义区域在这个春未暖花未开的季节率先回暖，肯定跟京楼大势分不开，说白了就是这日子口儿北京整体小阳春，他好我也好。
刚才说了，顺义新城在当下的京楼，可以算独一挡的存在。这个独一挡的定义是我有总价3、400万的房子，且我在周边配套环节上有大优势。毕竟这样的价格这样的区域北边仅此一地，再无他选。
后沙峪的逻辑其实也类似，说白了就是在总价1000万以内北五环纯改善这个范畴内，我独一挡，就只有我能做纯改善且总价控制在1000万以内。这事儿哪怕是现在风头无两的海淀永丰也做不到，因为永丰千万以内是刚改，改善必然千万以上。
所以从这些细节层面来看，顺义的两大新房板块价格上涨，算是合情且合理。
最后，简单说说我上边说到的几个楼盘。
和锦华宸，我觉得也就是这个月或者下个月的事儿，项目二期的95的神户型三居会开售。毕竟综合项目前期售卖的情况来看，95平方米的户型卖的最快最好，所以当二期这类产品再次推出的时候，我认为这个区域也会变得比之前更火热一些。另外，上边我说过的那个180平方米的大平层，去看看吧，反正我走进样板间有点出不来，一层一户确实是爽。
招商中建顺义臻珑府，300万出头两居独一份，也有90平方米左右总价400万以里的三居。况且当下阶段，这个总价范畴内，只有这哥们儿一个项目有房可售。并且这个项目的地块位置在小板块中更靠东侧，距离现有配套更近，周边环境相对也更好一些。另外，我还是那句话，这哥们儿毕竟还有均价4万左右甚至以内一平米的一期可售房源，今时不同往日了~这个价格在区域里您可以说就是最具竞争力的价格了。
和光瑞府，不多说了109、132、152的户型都是独一挡的存在，因为小区纯改善，再怎么涨价我觉得也依然是6开头的价格，只不过可能会比现在62000元/平方米的价格高出去1千到3千不等。但总体看依然能保持纯改善社区总价预算千万以内级别，在这个级别内，北五环没有同类型新盘竞争对手，那可不就是无敌的状态~所以说实在的，我个人的建议是，如果现在西区可售的109与132平方米房源您能接受，赶紧买就完了。
